сон разума рождает монстров
realty.rbc.ru/experts/12/02/2015/56294999397995...
«Применение норм закона «Об участии в долевом строительстве» к комплексам апартаментов, по сути, является единственным способом защитить покупателей такой недвижимости. Дело в том, что в условиях кризиса некоторые девелоперы могут начать реализацию своих комплексов еще до получения всех необходимых разрешений. И отнюдь не во всех случаях разрешения будут получены. В итоге люди потратят деньги не на покупку жилья, а на сомнительные инвестиции в незаконное строительство. Еще одним плюсом применения 214-ФЗ к апартаментам является то, что при банкротстве девелопера его клиенты будут внесены в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Ранее же в законе о банкротстве было четко прописано, что это касалось только покупателей квартир в жилых многоквартирных домах, к апарт-комплексам закон не применялся.
Согласно 214-ФЗ, при покупке апартаментов, как и квартир, единственным законным способом покупки недвижимости в строящемся здании станет договор долевого участия (ДДУ). С момента заключения договора дольщик находится под защитой государства, поскольку для получения возможности заключения ДДУ застройщик обязан собрать и зарегистрировать пакет необходимых документов. В этот перечень входят свидетельство о праве собственности (долгосрочной аренды) на землю, разрешение на строительство, заключение экспертизы по проектной документации и т. д.
С 1 января 2014 года в соответствии с 214-ФЗ девелопер обязан страховать гражданскую ответственность перед дольщиками. Для регистрации компании необходим договор коммерческого или некоммерческого страхования или банковская гарантия на сумму привлеченных средств. Таким образом, в случае неисполнения обязательств застройщиком дольщикам будет выплачена компенсация либо со стороны банка, либо со стороны страховой компании.
Кроме того, 214-ФЗ обязывает девелопера выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.»
« первый из
ключевых трендов рынка: под активным вбросом в СМИ («на злобу дня») аналогичных
псевдо-советов по инвестированию население РЕАЛЬНО вкладывается в жилье (пики
спроса март-май и октябрь-декабрь… в среднем +32% к аналогичным периодам 2013
года). НО ! это именно новостройки! По «вторичке» ситуация противоположная –
падение спроса и рост срока экспозиции (даже для довольно ликвидных вариантов)
с 1-2 месяцев до 4-6. Почему? Потому, что «для себя» почти все кто хотел и мог себе
взять «вторичку» – сделали это в первой половине года. В этом сегменте
потребителей спрос практически исчерпан. Что же касается инвесторов, то они «уходят
в новостройки» по ряду причин. Профессионалы обдуманно, новички интуитивно и
под влиянием «советов» СМИ. Вот некоторые из этих причин:
Во-первых – «вторичка» дороже. Порог входа «в
новостройку» существенно ниже.
Во- вторых, в последние годы рост цен (реальный,
с учетом инфляции) наблюдался только в новостройках - по мере готовности дома. Конечно,
важно понимать, что это верно исключительно с точки зрения конкретно объекта, а
не рынка в целом. Так, с учетом той же инфляции «средняя рыночная» цена,
например, на подмосковный рынок снизилась (даже больше чем я писал в прогнозах
в конце 2013 года). Кто-то из участников рынка может возразить ссылаясь на
аналитику со «средней по больнице температурой». Тем не менее, обычно аналитикам
доступна только цена официального предложения и не учитываются непосредственно
цена спроса (читай – покупки), размер полученной покупателем скидки, а так же
то, что с рынка в первую очередь «вымывается» дешевое (следовательно, средняя
цена на оставшееся будет больше – чем не рост?). Да, кстати, тут есть нюансы
игры цифр цены квадратного метра: например, увеличение доли в последние годы
малогабаритных квартир и появление студий. В таких форматах стоимость метра
больше, хотя цена квартиры – меньше. Но аналитики чаще ссылаются опять же на
цифру метра! Рост? Рост ! ))) Но это
тема отдельно разговора. Будет интересно – спрашивайте…
В-третьих, с нашими налоговыми нововведениями,
сто раз подумаешь, стоит ли растить свои активы во «вторичке».
В-четвертых, рынок аренды сейчас не в лучшем
состоянии. Здесь же нужно учитывать постоянные вложения в свой «вторичный»
актив (содержание, простои, у честных еще и налоговое бремя).
В целом, думаю, понятно, почему выбор делается
в пользу новостроек. Так же я не рассматриваю подробно тот сегмент покупателей,
который берет новостройку «для себя». С ними все довольно просто: потребность в
квартире + некоторые сбережения + недоверие к банковской системе + опасения обесценивания
накоплений + активное муссирование надежности «квадратного метра» + прогнозы по
росту ставок по кредитам + страшилки риэлторов о росте цен на жилье = скорая
покупка. Да, часть рисков обоснована и довлеет над рынком. Вопрос в другом –
насколько обоснована и целесообразна СРОЧНАЯ покупка с точки зрения перспектив дальнейшего
развития рынка? Причем и для «конечников» и для «инвестиционщиков»?
Друзья, мое мнение – не обоснована! Более того
- опасна! А перспектива нашего рублевого рынка жилья в 2015 году имеет огромную
вероятность отрицательной коррекции. Если интересно – буду рад обсудить предпосылки
этого отдельной темой. Отмечу только, что с середины следующего года на рынок
начнет вываливаться огромная доля инвестиционного метра. Как раз пройдет чуть
более года для «нужной» готовности новостройки. При этом многим инвесторам
будет уже не интересно ждать собственности и января 2016 года, когда вступят в
силу новые правила налогообложения продаж жилья. Что будет с ценами, когда резко
растет предложение, да еще на фоне снижения платежеспособного спроса и доходов
домохозяйств? Что будет, когда ипотека с нынешних 13,5-14% достигнет психологически
весомых 15%? Что будет, когда просядут продажи у девелоперов радостно
сообщающих сегодня о 60-80% доле ипотечных сделок в их структурах продаж? Что
будет, когда начнутся проблемы с финансированием таких строек и падением
рентабельности проектов (импортные материалы и производные не внемлют рассказам
о снижении спроса)? Поможет 214-ФЗ? Что будет с инфляцией, если только бензин прибавит
явно более заявленных 11%? И все это на
фоне строящихся 21 млн кв.м. и одобренных 100 млн кв.м. нового жилья только в
Подмосковье… продолжать?
Поэтому мне не очень верится в светлое будущее
инвестиций в новостройки, по которым Дмитрий в своей статье обещает около 15%
годовых, ссылаясь на несравнимо меньшие % по депозитам. Ну во-первых, уже сейчас
можно найти предложение банков из топ-50 дающих 13% (депозит – «ликвид»). А
во-вторых, что будете делать, когда учитывая все вышесказанное, вместо ожидаемого
роста получите падение (квартира, новостройка, да еще в кризис – «не ликвид»)…
лучше положить их на депозит под 20 процентов пока, а в середине 2015 покупать.
во второй половине 2015 года будет явная коррекция. Частично она начнется, предполагаю, ближе ко 2 кварталу (зависит от политики ЦБ, упрямости /устойчивости нынешних девелоперов и количества новых проектов, работу по которым уже не уберешь "в стол", и которые выйдут на рынок уже под иные реалии спроса).
судя по движениям на банковском рынке, не стоит затягивать с выбором достойного вклада. Если деньги "в работе", можно "застолбить" пополняемый вклад минимальной суммой. Кроме того, если к середине года будет рассматриваться возможность покупки квартиры, то обратите внимание на годовые депозиты (20%), но с возможностью досрочного частичного снятия средств (например на первоначальный взнос). »
«Если нужно сохранить – в банк! Благо сейчас появляются депозиты с хорошими ставками и на 3 и на 6 месяцев… успеете осмотреться! Боитесь банков? Разбейте сумму по 620 000 (чтоб и проценты АСВ покрыло если что) и заведите по несколько вкладов от всех членов семьи»
«Если у вас рубль для покупки недвижимости, то да, хранить в рублях. Если у вас рубль как универсальное платёжное средство. Давно надо было потратить на всё что угодно, только не недвижимость. Если хотели открыть или расширить бизнес, то и надо это делать (вопреки расхожему мнению в кризис это получится лучше всего). Хотели машину, купите машину. Сделайте зубы себе, своим родителям, детям. Сделайте ремонт. Тратьте на то, на что всё равно в будущем придётся потратится. Главное не брать в займы!!! Ну а недвижимость сейчас не ликвидное вложение. Оно не сохранит и тем более не приумножит ваши материальные средства в среднесрочной перспективе. Что касается покупки валюты. Во-первых, сейчас рубль многократно перепродан. Вы даже не представляете на сколько. Разворот всё равно будет - вопрос времени. Это первое что должно отталкнуть от покупки валюты.»
снова начала изучать асконовские квартиры
будем надеяться, что летом они еще снизят цены. конечно, надежды, что недорогие однушки еще остались, почти нет, но хотя бы может получится взять квартиру побольше, но уже не так дорого. а еще есть сомнения в том, что их стройка не встанет, и это тоже немного нервирует.
конечно, остаться тут тоже вариант есть, все преодолимо, но, учитывая обстоятельства, я не хочу сидеть и ждать лета, пока моя девочка мучается.. надо что-то решать.
«Ситуация усугубляется тем, что застройщики будут вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с теми, кто купил квартиры на волне ажиотажа и теперь захочет их продать, – частными инвесторами. «Покупательский спрос, который мог бы реализоваться в 2015, 2016 и даже 2017 годах, в значительном объеме был реализован в конце прошлого года, – цитирует «ИРН–Консалтинг» вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева. – Многие квартиры, купленные в новостройках в 2014 году, вновь выйдут на рынок, поскольку инвесторы захотят вернуть деньги, в том числе для нужд собственного бизнеса».
С последним мнением не согласны риелторы. «Характерной особенностью сегодняшнего рынка жилья является отсутствие на нем инвестиционного пузыря, а значит, и опасности резкого обрушения. При общем потребительском ажиотаже в конце прошлого года никто не скупал квартиры в том же количестве, что и бытовую технику, следовательно, «потока возвратов» не будет, – говорит директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. – Люди, вложившие свои сбережения в недвижимость, имели цель сохранить их от обесценивания и в нынешней ситуации на валютном рынке не станут в массовом порядке выходить из этого актива. Серьезной заградительной мерой для собственников такого условно инвестиционного жилья станет увеличение до пяти лет срока владения недвижимостью, после которого доход от ее продажи не облагается налогом
это если планировать значительный рост цен (и доходов). А вот при стабилизации или снижении цен собственникам не нужно ждать 5 лет, поскольку убытки налогом не облагаются
Причем, даже небольшое снижение цен может привести к активному выходу из это актива инвесторов, что еще больше окажет давление на цены.».
Спрашивать о наличии "инвестиционного пузыря" в сегменте "новостроек" у руководителей "вторичного" направления - не корректно! Их мнение очень субъективно, а направление давно и крепко "спит", и уж тем более в части инвестиционных сделок. Тем же "новостройщикам", кому хватит ума досидеть до 2016 года и перехода их объекта во "вторичку" - прямая дорога в то же "сонное царство"... года на 2-3...»
итак, я продолжаю всячески и под всеми углами анализировать рынок, дабы извлечь прибыль.
например, вчера изучала куда лучше вложить деньги - в банк, или в квартиру и получать доход с аренды. много мнений, все очень разные, так что только запуталась. но в итоге, понятно дело, те, кто прав, промолчат. потому что дураку понятно, о свои выгодах никто орать не будет. можно только сказать - места надо знать.
например, я была в шоке от стоимости квартир в Ухте. там сейчас как в москве. и стоимость аренды тоже не отстает. когда увидела однушку за 27000 в месяц, потеряла дар речи.
в инте например тоже странно - аренда вполне дорогая, как в коврове например, а уровень цен продажи почти на уровне плинтуса. сть над чем подумать.
вот
2-к квартира, 42 м², 5/5 эт.
200 000 руб.
и в доме напротив
2-к квартира, 47 м², 1/5 эт.
9 000 руб. в месяц
если так, то квартира эта окупится за 2 года. что не так с эти миром?
мне надо это обдумать.
я не понимаю, почему так, но я хочу этим воспользоваться
я не хочу спать. я не хочу продавать свою квартиру сейчас, да это и будет не выгодно еще года 2-3 (остается надеяться только, скажем, на то, что там что-нибудь построят, что увеличит спрос). кстати, это тоже наводит на размышления - заранее зная, где что строят и где могут возникнуть проекты, скупать там жилье, чтобы потом навариться на продаже. как-то так. пусть налог, пусть трудно, но однако. хотя я бы конечно сдавала. крупными суммами трудно оперировать. а получение в месяц пусть небольшой, но достаточной для меня и стабильной суммы суммы, меня идеально устраивает. на канары не поедешь, и не надо.
«Тем не менее такая "устойчивость" недвижимости не отменяет для инвестора проблему выбора конкретного объекта, и для того чтобы выбрать правильно, нужно иметь определенное представление о рынке и его динамике.»
помимо интересного севера было бы занятно промониторить все-таки спутник чеб, какое-нибудь подмосковье и что-то такое.
«Здесь говорили, что на ситуацию может как-то повлиять субсидирование ипотеки государством. Не может. Потому что, во-первых, заявленная сумма не достаточна, а во-вторых (те кто следят за ситуацией уже знают) что денег на субсидирование нет и им не откуда взяться. Плюс всё возрастает и возрастает процент невыплат и просрочек по платежам. Так что нет факторов способных поддержать текущие цены. А уж про повышение говорить вообще не разумно, если не сказать глупо.»
«Учитывая что в ипотеку в 2014 году влезали в подавляющей массе недалекие и небогатые люди (если ты умный, где же твои деньги), многие из них рискуют попасть в ситуацию, когда ранее доступный платеж по ипотеке станет неподъемным - рождение ребенка и потеря совокупного семейного дохода, снижение премиальной части зарплаты, переход на неполный рабочий день с потерей дохода, а то и вообще потеря работы.
При этом уже с лета 2014 года возросли жизненные траты на товары первой необходимости, это процесс продолжается и в 2015 году.
С высоких трибун заявляют о том, что миллионы россиян рискуют потерять работу (Шувалов) и надо к этому быть готовым.
Резко выросла просрочка как по потребительским кредитам, так и по ипотечным. Даже если у заемщиков потребительские кредиты набраны не под залог квартиры, у них в силу испорченности кредитной истории нет возможности рефинансирования в других банках, чтобы закрыть проблемные долги. В этой ситуации единственным выходом часто является продажа квартиры с целью закрытия проблемных долгов и покупки более дешевого жилья на остаток средств.
А уж сколько уже накопилось проблемных ипотечников, даже без учета валютных заемщиков.
Кто то набрал кредитов на бизнес под залог жилья и так же будет вынужден продавать с большим дисконтом жилье либо с целью погашения долгов, чтобы удержать бизнес от разорения, либо с целью увода недвижимого актива о притязаний кредиторов.
Кто то просто тупо продает, лишь бы поскорее уехать из страны на ПМЖ за границу и у них нет времени ждать лет 5-10, когда цены вернутся к заоблачным уровням.
Список тех, кто готов или вынужден продать дешевле нынешних уровней можно продолжать бесконечно.
Только какой смысл? Скоро все это увидим воочию.»
мне тоже все с трудом верится, что то, чего я жду, все же случится. и все хочется убеждаться и убеждаться в этом... эх. неужели мои мечты могут сбыться, и я смогу позволить себе квартиру в новом доме или хотя бы там и такую, какую захочу?...
«Применение норм закона «Об участии в долевом строительстве» к комплексам апартаментов, по сути, является единственным способом защитить покупателей такой недвижимости. Дело в том, что в условиях кризиса некоторые девелоперы могут начать реализацию своих комплексов еще до получения всех необходимых разрешений. И отнюдь не во всех случаях разрешения будут получены. В итоге люди потратят деньги не на покупку жилья, а на сомнительные инвестиции в незаконное строительство. Еще одним плюсом применения 214-ФЗ к апартаментам является то, что при банкротстве девелопера его клиенты будут внесены в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Ранее же в законе о банкротстве было четко прописано, что это касалось только покупателей квартир в жилых многоквартирных домах, к апарт-комплексам закон не применялся.
Согласно 214-ФЗ, при покупке апартаментов, как и квартир, единственным законным способом покупки недвижимости в строящемся здании станет договор долевого участия (ДДУ). С момента заключения договора дольщик находится под защитой государства, поскольку для получения возможности заключения ДДУ застройщик обязан собрать и зарегистрировать пакет необходимых документов. В этот перечень входят свидетельство о праве собственности (долгосрочной аренды) на землю, разрешение на строительство, заключение экспертизы по проектной документации и т. д.
С 1 января 2014 года в соответствии с 214-ФЗ девелопер обязан страховать гражданскую ответственность перед дольщиками. Для регистрации компании необходим договор коммерческого или некоммерческого страхования или банковская гарантия на сумму привлеченных средств. Таким образом, в случае неисполнения обязательств застройщиком дольщикам будет выплачена компенсация либо со стороны банка, либо со стороны страховой компании.
Кроме того, 214-ФЗ обязывает девелопера выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.»
« первый из
ключевых трендов рынка: под активным вбросом в СМИ («на злобу дня») аналогичных
псевдо-советов по инвестированию население РЕАЛЬНО вкладывается в жилье (пики
спроса март-май и октябрь-декабрь… в среднем +32% к аналогичным периодам 2013
года). НО ! это именно новостройки! По «вторичке» ситуация противоположная –
падение спроса и рост срока экспозиции (даже для довольно ликвидных вариантов)
с 1-2 месяцев до 4-6. Почему? Потому, что «для себя» почти все кто хотел и мог себе
взять «вторичку» – сделали это в первой половине года. В этом сегменте
потребителей спрос практически исчерпан. Что же касается инвесторов, то они «уходят
в новостройки» по ряду причин. Профессионалы обдуманно, новички интуитивно и
под влиянием «советов» СМИ. Вот некоторые из этих причин:
Во-первых – «вторичка» дороже. Порог входа «в
новостройку» существенно ниже.
Во- вторых, в последние годы рост цен (реальный,
с учетом инфляции) наблюдался только в новостройках - по мере готовности дома. Конечно,
важно понимать, что это верно исключительно с точки зрения конкретно объекта, а
не рынка в целом. Так, с учетом той же инфляции «средняя рыночная» цена,
например, на подмосковный рынок снизилась (даже больше чем я писал в прогнозах
в конце 2013 года). Кто-то из участников рынка может возразить ссылаясь на
аналитику со «средней по больнице температурой». Тем не менее, обычно аналитикам
доступна только цена официального предложения и не учитываются непосредственно
цена спроса (читай – покупки), размер полученной покупателем скидки, а так же
то, что с рынка в первую очередь «вымывается» дешевое (следовательно, средняя
цена на оставшееся будет больше – чем не рост?). Да, кстати, тут есть нюансы
игры цифр цены квадратного метра: например, увеличение доли в последние годы
малогабаритных квартир и появление студий. В таких форматах стоимость метра
больше, хотя цена квартиры – меньше. Но аналитики чаще ссылаются опять же на
цифру метра! Рост? Рост ! ))) Но это
тема отдельно разговора. Будет интересно – спрашивайте…
В-третьих, с нашими налоговыми нововведениями,
сто раз подумаешь, стоит ли растить свои активы во «вторичке».
В-четвертых, рынок аренды сейчас не в лучшем
состоянии. Здесь же нужно учитывать постоянные вложения в свой «вторичный»
актив (содержание, простои, у честных еще и налоговое бремя).
В целом, думаю, понятно, почему выбор делается
в пользу новостроек. Так же я не рассматриваю подробно тот сегмент покупателей,
который берет новостройку «для себя». С ними все довольно просто: потребность в
квартире + некоторые сбережения + недоверие к банковской системе + опасения обесценивания
накоплений + активное муссирование надежности «квадратного метра» + прогнозы по
росту ставок по кредитам + страшилки риэлторов о росте цен на жилье = скорая
покупка. Да, часть рисков обоснована и довлеет над рынком. Вопрос в другом –
насколько обоснована и целесообразна СРОЧНАЯ покупка с точки зрения перспектив дальнейшего
развития рынка? Причем и для «конечников» и для «инвестиционщиков»?
Друзья, мое мнение – не обоснована! Более того
- опасна! А перспектива нашего рублевого рынка жилья в 2015 году имеет огромную
вероятность отрицательной коррекции. Если интересно – буду рад обсудить предпосылки
этого отдельной темой. Отмечу только, что с середины следующего года на рынок
начнет вываливаться огромная доля инвестиционного метра. Как раз пройдет чуть
более года для «нужной» готовности новостройки. При этом многим инвесторам
будет уже не интересно ждать собственности и января 2016 года, когда вступят в
силу новые правила налогообложения продаж жилья. Что будет с ценами, когда резко
растет предложение, да еще на фоне снижения платежеспособного спроса и доходов
домохозяйств? Что будет, когда ипотека с нынешних 13,5-14% достигнет психологически
весомых 15%? Что будет, когда просядут продажи у девелоперов радостно
сообщающих сегодня о 60-80% доле ипотечных сделок в их структурах продаж? Что
будет, когда начнутся проблемы с финансированием таких строек и падением
рентабельности проектов (импортные материалы и производные не внемлют рассказам
о снижении спроса)? Поможет 214-ФЗ? Что будет с инфляцией, если только бензин прибавит
явно более заявленных 11%? И все это на
фоне строящихся 21 млн кв.м. и одобренных 100 млн кв.м. нового жилья только в
Подмосковье… продолжать?
Поэтому мне не очень верится в светлое будущее
инвестиций в новостройки, по которым Дмитрий в своей статье обещает около 15%
годовых, ссылаясь на несравнимо меньшие % по депозитам. Ну во-первых, уже сейчас
можно найти предложение банков из топ-50 дающих 13% (депозит – «ликвид»). А
во-вторых, что будете делать, когда учитывая все вышесказанное, вместо ожидаемого
роста получите падение (квартира, новостройка, да еще в кризис – «не ликвид»)…
лучше положить их на депозит под 20 процентов пока, а в середине 2015 покупать.
во второй половине 2015 года будет явная коррекция. Частично она начнется, предполагаю, ближе ко 2 кварталу (зависит от политики ЦБ, упрямости /устойчивости нынешних девелоперов и количества новых проектов, работу по которым уже не уберешь "в стол", и которые выйдут на рынок уже под иные реалии спроса).
судя по движениям на банковском рынке, не стоит затягивать с выбором достойного вклада. Если деньги "в работе", можно "застолбить" пополняемый вклад минимальной суммой. Кроме того, если к середине года будет рассматриваться возможность покупки квартиры, то обратите внимание на годовые депозиты (20%), но с возможностью досрочного частичного снятия средств (например на первоначальный взнос). »
«Если нужно сохранить – в банк! Благо сейчас появляются депозиты с хорошими ставками и на 3 и на 6 месяцев… успеете осмотреться! Боитесь банков? Разбейте сумму по 620 000 (чтоб и проценты АСВ покрыло если что) и заведите по несколько вкладов от всех членов семьи»
«Если у вас рубль для покупки недвижимости, то да, хранить в рублях. Если у вас рубль как универсальное платёжное средство. Давно надо было потратить на всё что угодно, только не недвижимость. Если хотели открыть или расширить бизнес, то и надо это делать (вопреки расхожему мнению в кризис это получится лучше всего). Хотели машину, купите машину. Сделайте зубы себе, своим родителям, детям. Сделайте ремонт. Тратьте на то, на что всё равно в будущем придётся потратится. Главное не брать в займы!!! Ну а недвижимость сейчас не ликвидное вложение. Оно не сохранит и тем более не приумножит ваши материальные средства в среднесрочной перспективе. Что касается покупки валюты. Во-первых, сейчас рубль многократно перепродан. Вы даже не представляете на сколько. Разворот всё равно будет - вопрос времени. Это первое что должно отталкнуть от покупки валюты.»
снова начала изучать асконовские квартиры
будем надеяться, что летом они еще снизят цены. конечно, надежды, что недорогие однушки еще остались, почти нет, но хотя бы может получится взять квартиру побольше, но уже не так дорого. а еще есть сомнения в том, что их стройка не встанет, и это тоже немного нервирует.
конечно, остаться тут тоже вариант есть, все преодолимо, но, учитывая обстоятельства, я не хочу сидеть и ждать лета, пока моя девочка мучается.. надо что-то решать.
«Ситуация усугубляется тем, что застройщики будут вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с теми, кто купил квартиры на волне ажиотажа и теперь захочет их продать, – частными инвесторами. «Покупательский спрос, который мог бы реализоваться в 2015, 2016 и даже 2017 годах, в значительном объеме был реализован в конце прошлого года, – цитирует «ИРН–Консалтинг» вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева. – Многие квартиры, купленные в новостройках в 2014 году, вновь выйдут на рынок, поскольку инвесторы захотят вернуть деньги, в том числе для нужд собственного бизнеса».
С последним мнением не согласны риелторы. «Характерной особенностью сегодняшнего рынка жилья является отсутствие на нем инвестиционного пузыря, а значит, и опасности резкого обрушения. При общем потребительском ажиотаже в конце прошлого года никто не скупал квартиры в том же количестве, что и бытовую технику, следовательно, «потока возвратов» не будет, – говорит директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. – Люди, вложившие свои сбережения в недвижимость, имели цель сохранить их от обесценивания и в нынешней ситуации на валютном рынке не станут в массовом порядке выходить из этого актива. Серьезной заградительной мерой для собственников такого условно инвестиционного жилья станет увеличение до пяти лет срока владения недвижимостью, после которого доход от ее продажи не облагается налогом
это если планировать значительный рост цен (и доходов). А вот при стабилизации или снижении цен собственникам не нужно ждать 5 лет, поскольку убытки налогом не облагаются
Причем, даже небольшое снижение цен может привести к активному выходу из это актива инвесторов, что еще больше окажет давление на цены.».
Спрашивать о наличии "инвестиционного пузыря" в сегменте "новостроек" у руководителей "вторичного" направления - не корректно! Их мнение очень субъективно, а направление давно и крепко "спит", и уж тем более в части инвестиционных сделок. Тем же "новостройщикам", кому хватит ума досидеть до 2016 года и перехода их объекта во "вторичку" - прямая дорога в то же "сонное царство"... года на 2-3...»
итак, я продолжаю всячески и под всеми углами анализировать рынок, дабы извлечь прибыль.
например, вчера изучала куда лучше вложить деньги - в банк, или в квартиру и получать доход с аренды. много мнений, все очень разные, так что только запуталась. но в итоге, понятно дело, те, кто прав, промолчат. потому что дураку понятно, о свои выгодах никто орать не будет. можно только сказать - места надо знать.
например, я была в шоке от стоимости квартир в Ухте. там сейчас как в москве. и стоимость аренды тоже не отстает. когда увидела однушку за 27000 в месяц, потеряла дар речи.
в инте например тоже странно - аренда вполне дорогая, как в коврове например, а уровень цен продажи почти на уровне плинтуса. сть над чем подумать.
вот
2-к квартира, 42 м², 5/5 эт.
200 000 руб.
и в доме напротив
2-к квартира, 47 м², 1/5 эт.
9 000 руб. в месяц
если так, то квартира эта окупится за 2 года. что не так с эти миром?
мне надо это обдумать.
я не понимаю, почему так, но я хочу этим воспользоваться
я не хочу спать. я не хочу продавать свою квартиру сейчас, да это и будет не выгодно еще года 2-3 (остается надеяться только, скажем, на то, что там что-нибудь построят, что увеличит спрос). кстати, это тоже наводит на размышления - заранее зная, где что строят и где могут возникнуть проекты, скупать там жилье, чтобы потом навариться на продаже. как-то так. пусть налог, пусть трудно, но однако. хотя я бы конечно сдавала. крупными суммами трудно оперировать. а получение в месяц пусть небольшой, но достаточной для меня и стабильной суммы суммы, меня идеально устраивает. на канары не поедешь, и не надо.
«Тем не менее такая "устойчивость" недвижимости не отменяет для инвестора проблему выбора конкретного объекта, и для того чтобы выбрать правильно, нужно иметь определенное представление о рынке и его динамике.»
помимо интересного севера было бы занятно промониторить все-таки спутник чеб, какое-нибудь подмосковье и что-то такое.
«Здесь говорили, что на ситуацию может как-то повлиять субсидирование ипотеки государством. Не может. Потому что, во-первых, заявленная сумма не достаточна, а во-вторых (те кто следят за ситуацией уже знают) что денег на субсидирование нет и им не откуда взяться. Плюс всё возрастает и возрастает процент невыплат и просрочек по платежам. Так что нет факторов способных поддержать текущие цены. А уж про повышение говорить вообще не разумно, если не сказать глупо.»
«Учитывая что в ипотеку в 2014 году влезали в подавляющей массе недалекие и небогатые люди (если ты умный, где же твои деньги), многие из них рискуют попасть в ситуацию, когда ранее доступный платеж по ипотеке станет неподъемным - рождение ребенка и потеря совокупного семейного дохода, снижение премиальной части зарплаты, переход на неполный рабочий день с потерей дохода, а то и вообще потеря работы.
При этом уже с лета 2014 года возросли жизненные траты на товары первой необходимости, это процесс продолжается и в 2015 году.
С высоких трибун заявляют о том, что миллионы россиян рискуют потерять работу (Шувалов) и надо к этому быть готовым.
Резко выросла просрочка как по потребительским кредитам, так и по ипотечным. Даже если у заемщиков потребительские кредиты набраны не под залог квартиры, у них в силу испорченности кредитной истории нет возможности рефинансирования в других банках, чтобы закрыть проблемные долги. В этой ситуации единственным выходом часто является продажа квартиры с целью закрытия проблемных долгов и покупки более дешевого жилья на остаток средств.
А уж сколько уже накопилось проблемных ипотечников, даже без учета валютных заемщиков.
Кто то набрал кредитов на бизнес под залог жилья и так же будет вынужден продавать с большим дисконтом жилье либо с целью погашения долгов, чтобы удержать бизнес от разорения, либо с целью увода недвижимого актива о притязаний кредиторов.
Кто то просто тупо продает, лишь бы поскорее уехать из страны на ПМЖ за границу и у них нет времени ждать лет 5-10, когда цены вернутся к заоблачным уровням.
Список тех, кто готов или вынужден продать дешевле нынешних уровней можно продолжать бесконечно.
Только какой смысл? Скоро все это увидим воочию.»
мне тоже все с трудом верится, что то, чего я жду, все же случится. и все хочется убеждаться и убеждаться в этом... эх. неужели мои мечты могут сбыться, и я смогу позволить себе квартиру в новом доме или хотя бы там и такую, какую захочу?...
-
-
29.02.2024 в 04:35Посетите также мою страничку
gmcguire.digital.uic.edu/mediawiki/index.php?ti... фнс уведомление об открытии счета в иностранном банке
33490-+